변호사 우관수

물음)  저는 얼마 전 타인 소유 건물을 보증금 7천만원, 월세 100만원으로 임차하여 음식점 영업을 해오고 있는데, 임차기간이 1개월 남았고 영업도 안되 다른 곳으로 옮길 계획을 하고 있습니다.

임차기간 만료시 미리 건물을 비워주더라도 임차보증금을 확보할 수 있는 방법이 있는지요.
답변)  상가건물임대차보호법에서는, 임차인이 등기를 하지 않더라도 건물을 인도받고 세법상 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생기도록 규정하고 있고, 나아가 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상에 확정일자를 받아놓으면 임차건물 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정하고 있으며, 아울러 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시.군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 위 제3자에 대한 대항력 및 우선변제권을 취득하는 것으로 규정되어 있습니다.

일단, 위 임차권등기가 경료되면 이후에 임차건물을 비워주거나 사업자등록의 대항요건을 상실하더라도 대항력이나 우선변제권은 소멸되지 않고 그대로 유지되게 됩니다. 따라서, 귀하의 경우 임대차계약이 종료되어 사업장을 옮기는 등으로 건물을 비워줘야 할 사정이 생긴 경우에는 임차보증금을 확보해 두기 위하여 상가건물임대차보호법상 인정되고 있는 임차권등기명령제도를 이용해 보는 것이 적절한 방법이 될 수 있을 것입니다.