2003년말부터 시작해 2008년 7월 18일 신동아파트는 익산시로부터 주택재건축정비사업조합 설립을 인가받은 후 올해 2월 26일 시공자선정총회를 거쳐 지난 20일 분양신청을 완료했다.

이 과정에서 조합원들이 권리가격 공개, 자기분담금 인하, 분양신청기한 연장 등을 요구하면서 18일과 20일 신동아파트 앞에서 시위를 벌였다. 왜 주민들이 발끈하고 나선 것일까?

▶대부분의 주거민 내몰리는 재개발

현재 신동아파트는 15평형과 16평형, 18평형의 서민들이 살던 서민아파트였다.

아파트 재개발은 이곳에 살던 주민들에게 우선 주거할 수 있는 권리를 부여하고 분양신청을 받는다. 기 거주자들에 대한 분양을 완료한 후 일반인들에게 분양한다. 분양가격도 입주민들과 일반인들과 차이가 있다.

이들의 권리를 보호하기 위해 조합을 설립하고 조합이 주가 되어 재개발을 추진한다. 조합이 시행사가 되어 시공사를 선정하고, 이 시공사는 조합의 권익과 유익을 최대한 보호하면서 또한 자신들의 이익을 추구하게 된다. 그런데 문제는 기존에 살던 입주민들의 경제적 형편과 상황에 있다.

현재 신동아파트의 개략적인 싯가는 15평형 4천5백만원, 16평형 5천3백만원, 18평형 5천8백만원 상당으로 거래되고 있다. 한평 당 300여만원에 거래되는 셈이다.

그런데 재개발되는 아파트 평수는 26평형 164세대, 33평형 282세대, 34평형 196세대, 47평형 81세대 등 모두 723 세대로 대부분 중대형 아파트다.

때문에 현 입주민에게 1억원이 넘는 추가 분담금을 부담할 능력이 없는 상황이다. 결국 큰 돈을 마련할 수 없는 대부분의 입주자들은 이곳을 떠나야 한다. 더구나 이곳에서 10여년 이상을 살아오면서 삶의 터전으로 살아온 이들에게는 내쫓기는 형국이다.

▶권리가격이 중요한 이유

권리가격이란 ‘조합원들이 가지고 있는 토지나 건출물의 면적 입지 상태와 이용현황 등을 종합적으로 고려해 계산한 아파트 가격’을 말한다. 재개발을 하면서 시공사가 일반인들에게 분양하는 가격보다 낮게 책정해서 현재 입주민들에게 부여하는 권리를 금액으로 환산한 금액을 말한다.

신동아파트와 시세가 비슷하게 진행되고 있는 어양아파트 재개발의 경우 (주)삼호가 지난해 11월 13일 시공자선정을 위한 총회에서 입찰참여제안서에 사업참여조건 기준을 제시하면서 개략적인 분담금 내역을 공개했다. 어양아파트의 개략적인 권리가격은 13평형에 8천4백만원을 제시했다. 평당 646만원이다. 모현아파트의 경우 17평형에 8천1백5십6만원을 제시했다. 평당 479만원을 제시한 셈이다.

어양아파트에서 13평을 가진 사람이 26평을 입주하고자 했을 때 총 분양가격 1억7천7백만원에서 권리가격 8천4백만원을 제외하면 9천3백만원의 자기분담금을 지불하면 26평형 입주가 가능하다. 자기가 가진 13평외 나머지 13평에 대해서는 평당 720만원을 주고 아파트를 사는 셈이다.

이러한 조건을 대략이라도 알아야 현재의 자신이 소유한 13평을 제외한 나머지 13평에 대해서 평당 720만원을 주고 평수가 넓어진 새로운 아파트를 구입할지, 아니면 현금정산가를 받고 이주할지를 결정하게 된다.  그래서 권리가격은 입주민들이 분양신청을 하는데 있어 결정적인 주요한 요소가 되는 것이다.

▶신동아파트, 무엇이 문제인가

그런데 신동아파트의 경우 분양신청을 받으면서 개략적인 권리가격을 제시하지 않았다. 신동아파트의 경우 상대적으로 권리가격이 낮은 모현아파트와 같은 479만원의 권리가격을 계산했을 경우 18평에 479만원을 곱하면 총 8천600백여만원의 권리가격이 계산된다.

현재 금호건설이 제시한 분담금은 1억 1천만원인데, 권리가격과 분담금을 합한 금액으로 분양예정가를 산출하면 총 1억9천600만원으로 계산된다. 26평 아파트 분양가격이 1억9천600원이 되는 셈이다. 1억9천600만원을 26평으로 나누면 평당 753만원의 분양가가 나눈다.

분양가를 단순히 늘어나는 면적으로만 계산해볼 경우 현재의 신동아파트 18평 소유의 입주민이 26평에 입주를 하기 위해서는 8평의 가격을 더 주어야 하는데 이 8평에 대한 자기 분담금이 총 1억1천만원에 해당, 평당 평균 1천3백75만원이다. 주민들이 놀라지 않을 수 없는 수치다.

이러한 계산은 개략적인 부담금이고, 최종결정은 관리처분총회에서 조합원의 의결을 거쳐 확정되지만 조합원들이 볼 때는 시공사의 무리한 자기분담금 요구가 아닐 수 없다. 결국 권리가격이 낮아질 것이라는 우려가 높다.

▶ 조합측의 주장

조합측은 신동아파트가 어양아파트 등 다른 아파트에 비해 주민이 가지고 있는 대지지분율이 적기 때문에 자기분담금이 높을 수 밖에 없다는것. 

신동아파트 18평을 소유한 사람의 대지지분은 19.16평 밖에 되지 않은데, 어양아파트의 경우 13평의 아파트를 소유한 사람의 대지지분은 21.26평이라는게 조합장의 설명이다.

또, 신동아파트의 전체 면적은 113,346㎡에 용적률은 277.62%인데 어양아파트의 경우 총면적 190,025㎡에 용적률은 284.16%이다. 그래서 개인분담금이 어양아파트에 비해 높을 수 밖에 없다는 주장이다.

또 시공사의 토목건축사업에 대한 종합시공능력평가액이 전국 상위 100개사 중 금호건설의 도급순위는 12위이고 어양아파트의 시공사인 (주)삼호의 경우 44위로 더 좋은 자재를 사용한다는 게 조합측의 설명이다.

게다가 주차대수도 어양아파트의 경우 1세대당 1.29대 이지만 신동아파트는 1.30대로 설계되어 주민편의가 더 좋게 설계 됐다는 것이다.

▶주민들의 요구 : 분양신청 기한 연장

주민들은 현재 권리가에 대해  평당 최소 450여만원 정도의 권리가격을 요구하고 있는 셈이다. 18평형의 신동아파트 입주민이 요구하는 금액은 8천만원의 현금정산가를 요구하고 있다.

일반적으로 현금정산가는 감정평가금액으로 하고 있다. 이에대해 조합장이 입주민 중 분양신청을 하지 않고 현금으로 정산을 받아 분양받지 않는 이들이 무리한 요구를 하고 있다고 주장하고 있다. 조합장은 주민의 의견보다는 시공사의 입장에 서있다는 게 입주민들의 주장이다.

이러한 모든 문제의 발단은 조합과 시공사가 분양신청을 너무 무리하게 앞당겨 실시했기 때문으로 보인다. 조합장은 "현재 감정평가를 의뢰한 상태이고 6월 관리처분총회를 하게 되면 그때 권리가격이 공개될 것이다"고 말했다.

하지만 조합과 시공사는 감정평가가 끝나고 권리가격을 충분히 산정한 후에 분양신청을 받았어야 했다.

입주민들은 권리가격이 공개되지도 않은 현재의 상황에서 모현아파트나 어양아파트와는 달리 자기분담금액이 높은 것이 불안한 것은 당연하다.

해법은 조합과 시공사가 권리가격을 공개한 후에 입주신청을 받는 것이 합당하다는 의견이 지배적이다. 총 80일동안 연장할 수 있는 분양신청 기한 연장 적용을 조합과 시공사가 선택하는 것이 입주민들에 대한 배려 및 해결책으로 분석되고 있다.

오삼규 기자